Гоцкин Александр
Основатель и руководитель АН "Полярная звезда" Записей в блоге: 7 Комментариев к записям: 123 |
В сделках с недвижимостью мелочей не бывает. Не превращайте ее в беззаботную прогулку по минному полю. Одна ошибка и ....24.04.2013 Покупка квартиры является одним из важных и счастливых моментов в жизни человека. Порой человек долгие годы копит средства на приобретение жилья, или берёт ипотечный кредит на его покупку, поэтому в подобных сделках не может быть мелочей. Для непосвященного человека рынок недвижимости таит в себя массу вопросов. Опираясь на свой практический опыт, могу с уверенностью сказать, что в сделках с недвижимостью не все так однозначно. Я и сейчас, не часто, но прибегаю к дополнительным консультациям специалистов различных учреждений при подготовке какой-либо сделки. Есть базовые стандарты, базовый пакет документов, но есть человеческий фактор, его влияние огромно. За каждой сделкой кроются потребности человека, ожидания желаемого результата. Прибавить к этому психо-эмоциональное поведение участников сделки, юридические нюансы, длительность процесса во времени и получим многогранную, хрупкую, парой напряженную до грани, структуру сделки, которую нужно бережно донести до этапа ее завершения. Моя деятельность в сфере недвижимости Иркутска началась с 1992 г. (А началом становления этого рынка можно считать принятие закона о приватизации жилья летом 1991 г.) Мне далеко не безразлична ситуация на современном рынке недвижимости. Именно поэтому я принял предложение данного портала о ведении блога и готов по мере своих сил и знаний отвечать на вопросы, которые возникают у граждан при сделках с недвижимостью или взаимодействии с риэлторами. А так же, я призываю уважаемых коллег обсуждать проблемы рынка, касающиеся профессиональных его участников. |
| Поделиться | Просмотров записи - 15515 |
| Имя | Сообщение |
|---|---|
| Гоцкин Александр 08.05.2013 | Добрый день, Анна. По моему глубокому убеждению, заключение договора на оказание услуг с агентством правильное и цивилизованное поведение продавца объекта. Попробую перечислить преимущества, которые получает клиент от такого договора: - Стороны взаимодействуют в правовом поле (четко определены стороны, права, обязанности, стоимость, вознаграждение агентства, фиксируются лица, осмотревшие объект); - При заключении договора выстраиваются прозрачные отношения сторон, что исключает обман, недопонимание, оговорки и т.п. - Агентство получает гарантию оплаты своей работы, что мотивирует агента на активную работу и дополнительную рекламу по продаже объекта. Согласитесь, агентство в своей рекламе предлагает купить квартиру, которая не принадлежит агентству, и не имеет никакого письменного подтверждения прав на ее рекламу. Попросту говоря, агентство вводит покупателя в заблуждение. А это уже сродни мошенничеству. Но, мы все знаем, что вина в этом случае не агентства, а продавца. Желание собственника понятно – «Не хочу ни перед кем и ни за что отвечать!», «Найдете покупателя, затем и поговорим». Выставляют свои объекты, что называется, «собакам на драку». При этом продавец уверен, что десятки агентств в едином порыве начали активно продавать его объект, не жалея времени и средств. Все это заблуждение. Вспомните, много ли для вас делают бесплатно компании в другом бизнесе? Чаще всего все происходит по предоплате или после подписания договора. Что на самом деле происходит, когда вы не желаете продавать квартиру в одном агентстве? Вы обзваниваете агентства. Думаю, терпения у вас хватит фирм на 20. Выбрали вы их по алфавиту, с кем предстоит иметь дело в будущее, кому доверите документы и с кем будете проводить сделку, будет для вас загадкой до подбора покупателя. Но, допустим, вы любите сюрпризы. Идем дальше. Из 20 фирм, получивших информации, она попадет в рекламу в 10 фирмах и далеко не во всех нужных источниках появится. Появится с разным вознаграждением, путая при этом покупателя. Агентства начинают борьбу за покупателя и снижают цену вашей квартиры в надежде на торг. Таким образом, квартира, которую продают несколько агентств, продается по минимальной цене, обусловленной не ситуацией на рынке, а способностью риэлтора «уторговать» продавца. И поскольку у агентства нет с Вами никаких договоренностей по величине вознаграждения, то двигая вас по цене, риэлтор может и не выполнять просьбу покупателя, а просто увеличивать свое вознаграждение. Но обвинять риэлтора в этом случае нельзя. Вина ваша, вы предложили работать риэлторам по «законам джунглей» и они вынуждены так поступать. Таким образом работая «со всеми» вы не получаете качественной услуги, полной рекламной поддержки, прозрачных отношений при определении вознаграждения и корректировки цены объекта и продаете свою квартиру по минимальной стоимости. Все это исключает заключенный эксклюзивный договор. Кроме того: - При эксклюзивном договоре за объектом закрепляется агент, отвечающий и отчитывающийся за работу с ним. Агент осуществляет активное продвижение объекта (совершает дополнительные действия к общим, установленным в агентстве). Агент сильно мотивирован и заинтересован в продаже именно Вашего объекта. - При эксклюзивном договоре сокращаются ненужные контакты: экономиться Ваше время, обеспечивается безопасность. - При эксклюзивном договоре квартира продается по максимальной стоимости. (Объявление уникально, цена прозрачна, снижение стоимости происходит не в связи с конкурентной борьбой агентств за покупателя, а по объективным причинам и согласовывается с продавцом). - При эксклюзивном договоре производится юридическая экспертиза документов уже на старте отношений и по ее результатам даются рекомендации собственникам. Это сокращает сроки сделки и увеличивает спрос. Многие думают: «5 агентств продадут быстрее, чем одно» – это не так. Цель агентства - разместить информацию везде, где ее может увидеть потенциальный покупатель. Одно мотивированное агентство это сделает лучше и полнее. Например, в моем агентстве эксклюзивный объект размещается в 23 источниках информации (часть из них платные). Это ежедневная и нудная работа агента. Согласитесь, без гарантированного вознаграждения этим заниматься нет желания. Есть так же такой инструмент на рынке, как ПОНИ (профессиональное объединение «Недвижимость Иркутска»). Участники ПОНИ выставляют свои эксклюзивные объекты в общую закрытую базу и делятся вознаграждением со своими коллегами. Таким образом, договор с агентством, состоящим в ПОНИ, равносилен заключению договора с 40 компаниями! На вас будут работать более 300 агентов. Но по одной фиксированной стоимости и без двойной комиссии! Поэтому, эксклюзивный договор нужен не только агентству, но даже в большей степени продавцу квартиры. |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Анна 08.05.2013 | Добрый день, Александр! Мы собираемся продать квартиру, позвонили в одно агентство, чтобы проконсультироваться. Там нам сразу предложили заключить эксклюзивный договор. А мы как-то боимся, нам кажется, что это ограничивает наши возможности, страшно потратить время в пустую. Есть ли такая вероятность? Какие пункты должны быть в договоре, чтоб он максимально защищал наши интересы? |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Гоцкин Александр 29.04.2013 | Вы правы, Глеб. Разрешение органов опеки требуется, если ребенок собственник или сособственник отчуждаемой квартиры. В вашем случае не требуется. |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Глеб 29.04.2013 | Здравствуйте. Решил продать квартиру, единоличным собственником являюсь я. В квартире зарегистрирован еще и мой несовершеннолетний сын. Хочу выписаться сам и ребенка. Как я понимаю, разрешение Минсоцразвития не требуется. Если не прав, то поправьте меня. |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Гоцкин Александр 29.04.2013 | Риски совершения мошеннических действий, конечно, увеличивается. Но, то, что агентство просит ознакомиться с документами – это нормально. Необходимо определить объем будущей работы и время на подготовку сделки, а так же исключить непреодолимые юридические препятствия. Копию паспорта – не рекомендовал бы, если нет уверенности в агентстве. Отсканируйте и отправьте копии документов, а не подлинники. Вы не сказали, как выбирали агентство и насколько ему доверяете. Несколько рекомендации при продаже квартиры в другом городе: 1. Найти одно агентство по надежной рекомендации. 2. Если получить рекомендацию не возможно, то выберите сами, руководствуясь следующими критериями: время работы на рынке (10 лет – хорошо), наличие офиса, работающего сайта, членство в профессиональных объединениях, поищите негативные отзывы в интернете, поговорите лично, попросите договор на оказание услуг для анализа. Удачи. |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Ольга 27.04.2013 | Может быть и наивный вопрос, но волнующий ... Планирую продавать квартиру в другом городе, собственниками которой являются мои сыновья (6 и 10 лет) и муж. АН запросило скан со всех документов на квартиру+паспортов. Волнуюсь, не могут ли нечестные риелторы продать эту квартиру пользуясь моими сканами документов? Есть ли вероятность подделки?? |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Гоцкин Александр 26.04.2013 | Александр, вы что-то прокомментировали? |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Гоцкин Александр 26.04.2013 | Спасибо, Ирина. Когда-то и я делал первые шаги в качестве риэлтора. И благодарен своим клиентам, которые поверили в меня на том этапе моей деятельности. Согласен с оценкой отношения некоторых агентов к своей работе. В среднем россияне совершают сделку с недвижимостью 1 раз в 15 лет. И, как правило, объект недвижимости – это самое дорогое, что имеет гражданин (в материальном смысле). Следовательно, и отношение к сделке должно быть соответствующее. Хорошо, когда агент обладает таким качеством, как эмпатия (способность человека встать на место другого). Тогда отношение к каждой сделке будет как к своей. Прибавить к этому профессиональный опыт и все в порядке. Горе-агентам позволяют работать и оставаться на этом рынке наши уважаемые клиенты. Потому что у нас нет культуры выбора посредника. Клиент платит большие деньги и, сталкиваясь с безграмотными агентами, не понимает за что. Если бы клиент, приходя на рынок, в первую очередь выбирал себе профессионального помощника и с ним решал поставленные задачи, тогда «поросятам» пришлось бы стать высококлассным специалистом, или уйти с этого рынка голодным. За преимущество первоочередного выбора посредника, а не объекта, говорит и тот факт, что в век современных технологий отдельно взятый профессиональный риэлтор обладает практический полной базой объектов недвижимости, продаваемых в городе. А так же владеет всеми инструментами для грамотного продвижения вашего объекта на рынке. Кроме того, среди наиболее прогрессивных агентств недвижимости, существует партнерское соглашение о разделе комиссионных. Это избавляет их клиентов от двойной комиссии. С уважением, Гоцкин Александр. |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Константин 26.04.2013 | Согласитесь Ирина профессионала в любой отрасли днем с огнем не найти, чтоб выполнил свою работу в срок, качественно, за умеренные деньги...так и в случае с агентом по недвижимости настоящий дока на вес золота! |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Александр 25.04.2013 | где мой комментарий дамы и господа? |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Гоцкин Александр 25.04.2013 | Если договор был зарегистрирован в БТИ в соответствии с требованиями на тот момент, то ДА. (при условии постановки объекта на кадастровый учет) |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| zh7457 25.04.2013 | Здравствуйте. На руках имею договор мены 1994 года. Свидетельсво о собственности не получила до сих пор. Могу идти на сделку купли-продажи без Свидетельства? |
| Ответить с цитированием · Ответить | |
| Ирина 24.04.2013 | Правильно,ВЫ профессионал,а то обратишься в АН, риэлтеры начинают показывать и говорить о сделке с недвижимостью, как будто ,пучок редиски продают.Реальных специалистов практически очень мало. |
| Ответить с цитированием · Ответить |
Только зарегистрированные пользователи могут добавлять комментарии.
Зарегистрируйтесь или войдите в свой личный кабинет.
Вход через социальные сети
 Войти через ВКонтакте
|
 Войти через Facebook
|
 Войти через Одноклассники
|
Следить за обсуждениемВы можете получать новые сообщения в этой ветке дискуссии по электронной почте. Оставьте свой электронный адрес и мы отправим вам новые сообщения, как только они появятся. |
* В соответствии с Правилами сайта, Администрация сайта не несет ответственности за информацию, публикуемую в данном разделе. Ответственность за содержание и достоверность информации, в том числе перед третьими лицами, несет субъект, разместивший информацию.
Полезные видеоматериалы
Долевое строительство
Заместитель генерального директора по правовому обеспечению АН "Новация" Вячеслав Пятых ответил на вопросы, касающиеся долевого строительства.
Приемка квартиры в новостройке. Пошаговая инструкция.
Процесс приемки квартиры одновременно и радостное, и ответственное событие. Несмотря на естественное волнение, которое испытывает каждый дольщик, не стоит забывать, что на приемке необходимо быть максимально внимательным и сконцентрированным, чтобы выявить недочеты строительства.
|
|
|
